Une société est à prépondérance immobilière lorsque ses titres ne sont pas cotés et que son actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement composé d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, détenus directement ou par l’intermédiaire d’autres sociétés de même nature. Depuis le 27 juin 2026, la cession de ses parts ou de ses actions doit, à peine de nullité, être constatée par acte authentique, par acte contresigné par avocat ou, dans les seuls cas où il y est habilité, par acte rédigé par un expert-comptable, l’application de cette exigence aux SARL et aux SAS restant discutée (article 1865-1 du Code civil). Elle supporte un droit d’enregistrement de 5 %, sans l’abattement réservé aux cessions de parts sociales ordinaires (article 726 du CGI), et ne peut être enregistrée que sur présentation de l’acte établi dans la forme requise.
Qu’est-ce qu’une société à prépondérance immobilière ?
La définition est fiscale. Elle figure au 2° du I de l’article 726 du CGI, qui fixe le taux des droits d’enregistrement sur les cessions de droits sociaux, et c’est à elle que renvoie désormais le Code civil pour imposer une forme à l’acte de cession. Elle repose sur la composition de l’actif, appréciée sur une période, avec une prise en compte des sociétés interposées.
Un actif principalement immobilier
Est visée la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France. En pratique, « principalement » s’entend d’immeubles représentant plus de la moitié de l’actif ; la proportion se mesure d’après la valeur des immeubles et des droits réels immobiliers détenus en France, que la société les loue ou les affecte à sa propre activité. Une société commerciale propriétaire des locaux où elle exploite peut donc entrer dans la définition si ces locaux pèsent plus lourd que le reste de son actif. Des immeubles situés hors de France ne comptent pas.
Une appréciation qui remonte sur l’année précédant la cession
Le texte vise l’actif tel qu’il est au jour de la cession, mais aussi tel qu’il a été au cours de l’année qui la précède. Une société qui a vendu son immeuble quelques mois avant la cession de ses titres peut ainsi rester à prépondérance immobilière pour cette cession. Le seul examen du dernier bilan ne suffit pas toujours à trancher.
Les participations dans d’autres sociétés immobilières
Les participations dans des personnes morales non cotées, elles-mêmes à prépondérance immobilière, sont comptées comme des actifs immobiliers. Une holding dont l’actif se compose surtout de parts de SCI est donc elle-même à prépondérance immobilière, et la cession de ses propres titres suit le même régime. L’analyse doit être conduite à chaque niveau de détention.
Les sociétés exclues de la définition
Les sociétés dont les titres sont négociés sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation n’entrent pas dans la définition. L’article 726 écarte aussi les organismes d’habitations à loyer modéré, les sociétés d’économie mixte qui construisent ou gèrent des logements sociaux et les sociétés foncières remplissant certaines conditions fixées par l’article 199 terdecies-0 AB du CGI.
Pour la seule forme de l’acte, l’article 1865-1 exclut en outre les cessions de parts ou d’actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier. Les parts de SCPI, par exemple, continuent de se céder sans intervention d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable.
Le régime vise-t-il aussi les SARL et les SAS, et pas seulement les SCI ?
Pour les droits d’enregistrement, oui : l’article 726 vise toute personne morale à prépondérance immobilière, quelle que soit sa forme.
Pour la forme de l’acte, la réponse est certaine pour les sociétés civiles, SCI comprises, puisque l’article 1865-1 a été inséré dans le chapitre du Code civil consacré à la société civile. Elle est discutée pour les sociétés commerciales. L’emplacement du texte plaide pour une application limitée aux sociétés civiles ; mais il vise expressément les « actions », qui n’existent pas dans une société civile, et une lecture qui priverait ce mot de tout effet est difficile à défendre. Aucune décision n’a encore tranché. Compte tenu de la sanction, la prudence commande d’appliquer la nouvelle forme à toute SARL, SAS ou SA à prépondérance immobilière.
Les groupements dépourvus de personnalité morale, comme la société en participation, ne sont pas concernés. Les groupements d’intérêt économique, qui n’émettent ni parts sociales ni actions, ne paraissent pas l’être davantage.
Sous quelle forme la cession doit-elle être constatée depuis le 27 juin 2026 ?
L’article 1865-1 du Code civil, créé par l’article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, impose que la cession soit constatée, à peine de nullité, par un acte authentique, par un acte sous signature privée contresigné par avocat au sens de l’article 1374 du Code civil, ou par un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable. Pour ce dernier, le texte limite l’habilitation aux cas prévus par le 2° de l’article 22 de l’ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 et par l’article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 : des travaux juridiques accessoires à sa mission comptable ou directement liés à celle-ci.
Le texte est applicable depuis le 27 juin 2026, lendemain de la publication de la loi au Journal officiel, sans disposition transitoire. Une cession conclue depuis cette date par simple acte sous seing privé doit être reprise dans l’une des formes admises.
L’objectif est de faire entrer ces opérations, qui transfèrent indirectement la propriété d’immeubles, dans le dispositif de lutte contre le blanchiment. Le professionnel qui établit l’acte est tenu des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues par le Code monétaire et financier, notamment l’identification des parties et des bénéficiaires effectifs. La cession d’une seule part ou d’une seule action doit, par prudence, être traitée comme suffisante pour déclencher l’obligation.
Le notaire est-il obligatoire pour céder des parts de SCI ?
Non. L’acte notarié n’est qu’une des trois formes admises. Un acte contresigné par l’avocat de chacune des parties, ou par l’avocat de toutes les parties, répond à la loi. Par ce contreseing, l’avocat atteste avoir pleinement éclairé la partie qu’il conseille sur les conséquences juridiques de l’acte ; l’acte fait foi de l’écriture et de la signature des parties et il est dispensé des mentions manuscrites exigées par la loi. L’expert-comptable n’est tenu à aucune forme particulière, mais il ne peut rédiger l’acte qu’à titre accessoire, typiquement pour une société dont il tient la comptabilité. Ce qui n’est plus possible, c’est l’acte sous seing privé établi par les parties elles-mêmes ou par une personne qui n’entre dans aucune de ces trois catégories.
Quelles opérations sont visées ?
La vente des titres l’est sans discussion, y compris le rachat par la société de ses propres parts ou actions, qui est une vente. Pour la donation, l’échange ou l’apport en société, la question reste ouverte : le mot « cession » peut désigner tout transfert entre vifs à titre particulier, mais le renvoi à l’article 726, qui ne taxe que les mutations à titre onéreux, et l’objectif de traçabilité des fonds plaident pour une lecture limitée aux ventes. Dans l’attente d’une position des juges, les opérations incertaines gagnent à être établies dans l’une des formes de l’article 1865-1, de même que la cession de l’usufruit des titres. Les transmissions universelles de patrimoine, comme la fusion, paraissent en revanche échapper au texte : les titres y sont transmis par l’effet de l’opération, sans cession à titre particulier.
Pour une vente conclue en plusieurs temps, la prudence conduit à établir dans la forme requise le contrat sous conditions suspensives et l’acte réitératif qui constate la réalisation de la vente. Lorsque la vente résulte de la levée d’une promesse unilatérale, c’est l’acte constatant la levée d’option et la réalisation de la vente qu’il faut établir ainsi ; la promesse unilatérale elle-même, qui ne vaut pas vente, n’est pas visée.
Que risque une cession conclue par simple acte sous seing privé ?
La cession est nulle. Comme le texte poursuit un objectif d’ordre public, la lutte contre le blanchiment, cette nullité devrait être analysée comme absolue : toute personne justifiant d’un intérêt pourrait l’invoquer et une confirmation ne pourrait pas la couvrir. Aucune décision ne l’a encore jugé. L’action se prescrit par cinq ans (article 2224 du Code civil).
Les parties peuvent refaire l’acte dans une forme conforme en reprenant ses termes. Cette réfection ne vaut que pour l’avenir et suppose que l’acquéreur soit encore propriétaire des titres. Une régularisation rétroactive, qui réitérerait l’acte en conservant sa date d’origine, est en revanche douteuse : la forme étant imposée à peine de nullité, la cession devient vraisemblablement un acte solennel.
La sanction est aussi fiscale. L’article 635-0 A du CGI subordonne l’enregistrement de la cession à la présentation de la copie de l’acte authentique, de l’acte contresigné par avocat ou de l’acte rédigé par l’expert-comptable. Un acte établi dans une autre forme ne peut donc pas être enregistré.
Quels droits d’enregistrement sont dus sur la cession ?
La cession de participations dans une personne morale à prépondérance immobilière est taxée au taux de 5 % (article 726 du CGI). L’abattement égal, pour chaque part, au rapport entre 23 000 € et le nombre total de parts de la société ne joue pas : il est réservé aux cessions de parts sociales soumises au taux de 3 %. Le taux de 5 % s’applique quelle que soit la forme de la société, ce qui efface ici l’écart habituel entre les parts de SARL (3 %) et les actions de SAS non cotée (0,1 %).
L’acte doit être enregistré dans le mois de sa date. Depuis le 1er janvier 2024, il doit en outre indiquer expressément (III, B de l’article 726 du CGI) si la société relève de l’article 1655 ter du CGI (sociétés dites transparentes, qui ont en fait pour objet la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division et de leur attribution aux associés), si les titres cédés donnent droit à la jouissance d’un immeuble ou d’une fraction d’immeuble, et si l’acquéreur paie ou s’engage à payer des dettes de la société envers le cédant, comme un compte courant, en précisant leur montant.
Le mode de calcul des droits selon la forme sociale est présenté dans droits d’enregistrement sur une cession de titres, et le simulateur des droits d’enregistrement permet d’en faire une première estimation.
Ce qui ne change pas dans la procédure de cession
L’article 1865-1 ne porte que sur la forme de l’acte. L’agrément des associés, les clauses statutaires de préemption ou d’inaliénabilité et les formalités qui rendent la cession opposable à la société et aux tiers restent ceux de la forme sociale. Pour une société civile, la publicité de la cession passe, depuis le 6 mai 2026, par le dépôt des statuts mis à jour (article 52 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978).
Le déroulement complet est exposé dans cession de parts de SCI : agrément, procédure et formalités, et, pour les sociétés commerciales, dans cession de parts sociales de SARL et cession d’actions de SAS.