La cession de parts d’une SCI à une personne étrangère à la société suppose, sauf clause contraire des statuts, l’agrément de tous les associés (article 1861 du Code civil). Le projet doit être notifié à la société et à chaque associé. En cas de refus, les autres associés, un tiers qu’ils désignent ou la société peuvent racheter les parts, le prix étant fixé par expert en cas de désaccord. Si personne ne fait d’offre dans les six mois, l’agrément est réputé acquis. La cession doit être constatée par écrit, puis rendue opposable à la société et publiée au registre du commerce et des sociétés.
Vérification des statuts, procédure d’agrément, rédaction de l’acte : sécurisons l’opération.
Quelles cessions sont soumises à agrément ?
Le Code civil distingue selon la personne du cessionnaire :
| Cessionnaire | Règle légale | Ce que les statuts peuvent prévoir |
|---|---|---|
| Un tiers | Agrément de tous les associés | Un agrément à la majorité qu’ils fixent, ou par le gérant |
| Un autre associé, ou le conjoint d’un associé | Agrément requis | Une dispense d’agrément |
| Un ascendant ou un descendant du cédant | Cession libre | Une clause d’agrément |
Les statuts de SCI sont très divers sur ces points. Dans une SCI familiale, il est fréquent que les cessions entre associés soient libres et que celles à des tiers exigent l’unanimité ou une forte majorité. Avant toute négociation, la lecture des statuts est donc indispensable : c’est elle qui dit si l’acquéreur pressenti pourra entrer dans la société.
Lorsque l’agrément relève d’un vote, le cédant peut en principe voter, sauf clause contraire. Une clause rédigée en termes de « associés représentant les trois quarts du capital » peut aussi soulever des difficultés d’interprétation lorsqu’un associé détient seul ce seuil : la rédaction doit préciser si une double majorité est exigée.
Comment se déroule la procédure d’agrément ?
Le cédant notifie le projet de cession, avec une demande d’agrément, à la société et à chacun des associés. Lorsque les statuts confient l’agrément au gérant, la notification n’est adressée qu’à la société. En pratique, la notification indique l’identité du cessionnaire, le nombre de parts et le prix, et elle est faite par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice, afin de dater le point de départ des délais.
La décision intervient ensuite selon les règles statutaires : assemblée, consultation écrite ou décision du gérant. Un agrément exprès met fin à la procédure et la cession peut être signée.
Que se passe-t-il en cas de refus ?
Le refus ouvre une procédure de rachat prévue par l’article 1862 du Code civil :
- les associés qui le souhaitent peuvent acquérir les parts ; s’ils sont plusieurs, ils sont réputés acquéreurs à proportion de leurs parts, sauf clause contraire ;
- si aucun associé ne se porte acquéreur, la société peut faire acquérir les parts par un tiers désigné à l’unanimité des autres associés ou selon les modalités prévues par les statuts ;
- la société peut aussi racheter les parts en vue de les annuler, ce qui suppose une réduction de capital.
Le nom de l’acquéreur proposé, ou l’offre de rachat de la société, ainsi que le prix offert, sont notifiés au cédant. S’il conteste le prix, celui-ci est fixé par un expert selon le mécanisme de l’article 1843-4 du Code civil, présenté dans notre article sur l’expertise de l’article 1843-4. Le cédant garde toujours le droit de renoncer à la cession et de conserver ses parts.
Le silence vaut agrément au bout de six mois
Si aucune offre d’achat n’est faite au cédant dans les six mois de la dernière notification du projet, l’agrément est réputé acquis (article 1863 du Code civil). Les autres associés peuvent toutefois, dans le même délai, décider la dissolution anticipée de la société. Le cédant peut alors rendre cette décision caduque en renonçant à la cession dans le mois qui suit.
Les statuts peuvent modifier ce délai de six mois, sans qu’il puisse dépasser un an ni être inférieur à un mois. Ils ne peuvent pas, en revanche, déroger au reste des règles applicables en cas de refus (article 1864 du Code civil). Une clause qui priverait le cédant de toute issue, en lui refusant l’agrément sans organiser de rachat, se heurterait à ces dispositions.
Ce mécanisme protège l’associé qui veut sortir. Il ne lui garantit pas un acquéreur à son prix, mais il empêche ses coassociés de le bloquer indéfiniment par un refus sans offre. L’associé qui ne trouve aucun acquéreur, même agréable, dispose d’une autre voie : le retrait de la SCI, autorisé par les statuts, par les autres associés ou par le juge pour justes motifs.
Les formalités de la cession
La cession doit être constatée par écrit (article 1865 du Code civil). Entre deux époux tous deux associés de la même société, l’écrit doit être un acte notarié ou un acte sous seing privé ayant date certaine, à peine de nullité.
La cession devient opposable à la société par signification ou par acceptation de celle-ci dans un acte authentique, ou, si les statuts le prévoient, par un transfert sur les registres de la société. Elle n’est opposable aux tiers qu’après l’accomplissement de ces formalités et sa publication au registre du commerce et des sociétés, qui passe par le dépôt de l’acte au guichet unique des formalités.
Le défaut de publication ne permet pas à n’importe qui de contester la cession. La Cour de cassation a jugé en 2025 que les héritiers du cédant ne sont pas des tiers au sens de ce texte : un acte non publié leur est opposable, comme il l’était à leur auteur (Cass. 1re civ., 21 mai 2025, n° 23-10.119).
Les points à régler dans l’acte
Au-delà du prix, l’acte de cession de parts de SCI doit traiter plusieurs questions propres à ces sociétés : Lorsque les parts sont démembrées, la répartition du prix et du vote suit les règles de notre article sur l’usufruit et la nue-propriété de parts sociales.
- le sort du compte courant du cédant, qui ne suit pas automatiquement les parts : remboursement, cession de la créance ou maintien, voir notre article sur le compte courant d’associé ;
- les emprunts de la SCI et les cautions personnelles données par le cédant, dont il faut obtenir la mainlevée auprès de la banque ;
- la répartition, entre cédant et cessionnaire, du résultat de l’exercice en cours ;
- les dettes sociales : les associés d’une société civile répondent indéfiniment des dettes de la société, à proportion de leur part dans le capital, ce qui justifie une garantie de passif lorsque la situation de la SCI n’est pas parfaitement connue ;
- le consentement du conjoint du cédant marié sous un régime de communauté, lorsque les parts sont communes.
Pour une cession de parts de SARL, la procédure est différente, notamment quant aux majorités d’agrément : elle est présentée dans notre article sur la cession de parts sociales de SARL.
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