Les statuts d’une SCI doivent être écrits et préciser au minimum les apports de chaque associé, la forme, l’objet, la dénomination, le siège, le capital, la durée et les modalités de fonctionnement (article 1835 du Code civil). Au-delà de ces mentions, le Code civil fixe des règles par défaut qui conviennent rarement à une SCI détenant un patrimoine immobilier : unanimité pour modifier les statuts, unanimité pour les décisions qui dépassent les pouvoirs du gérant, agrément de tous les associés pour une cession. Les statuts servent à remplacer ces règles par des mécanismes adaptés.
Quelles mentions les statuts d’une SCI doivent-ils contenir ?
L’article 1835 impose les apports, la forme, l’objet, l’appellation (la dénomination), le siège social, le capital, la durée et les modalités de fonctionnement. L’objet doit rester civil et correspondre à ce que la société fera réellement : acquérir, détenir, gérer et louer des biens immobiliers. Un objet trop étroit (un seul immeuble désigné) oblige à modifier les statuts pour tout nouvel achat ; un objet incluant des activités commerciales est incompatible avec la forme civile.
Comment encadrer les pouvoirs du gérant ?
Envers les tiers, le gérant engage la société par tous les actes entrant dans l’objet social, et les limitations statutaires de ses pouvoirs ne leur sont pas opposables (article 1849). Entre associés, en revanche, les statuts peuvent l’obliger à obtenir leur accord avant certains actes. Les clauses courantes visent la vente ou l’apport d’un immeuble, la souscription d’un emprunt, la constitution d’une hypothèque, la signature ou la résiliation d’un bail important. Un gérant qui passe outre engage la société, mais engage aussi sa responsabilité envers elle et s’expose à la révocation.
Les statuts fixent aussi les modalités de nomination et de révocation du gérant et l’organisation d’une éventuelle cogérance (article 1846). Voir pouvoirs du gérant de SCI.
Quelles majorités prévoir pour les décisions ?
Sans clause contraire, les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant sont prises à l’unanimité (article 1852) et les statuts ne peuvent être modifiés qu’à l’unanimité (article 1836). Les statuts peuvent prévoir des majorités différentes selon la nature de la décision, par exemple :
- une majorité simple en parts pour l’approbation des comptes et l’affectation du résultat ;
- une majorité renforcée pour la vente d’un immeuble, un emprunt ou une modification des statuts.
Ils peuvent aussi permettre la consultation écrite, y compris par voie électronique (article 1853). Aucune majorité ne peut toutefois augmenter les engagements d’un associé sans son consentement (article 1836). Voir décisions collectives en SCI.
Parts démembrées : qui vote ?
Lorsqu’une part est détenue en usufruit et en nue-propriété, la loi attribue le vote au nu-propriétaire, sauf pour l’affectation des bénéfices, réservée à l’usufruitier ; les deux peuvent convenir que l’usufruitier votera sur les autres décisions (article 1844). Les statuts peuvent déroger à cette répartition, mais tous deux conservent le droit de participer aux décisions collectives (même article). Cette clause compte beaucoup dans une SCI familiale où les parents conservent l’usufruit.
Comment les bénéfices sont-ils répartis ?
Sauf clause contraire, chaque associé reçoit les bénéfices et supporte les pertes à proportion de sa part dans le capital. Une clause qui attribuerait à un associé la totalité du profit, ou l’exclurait totalement des pertes, est réputée non écrite (article 1844-1). Voir bénéfices de la SCI.
Comment organiser l’agrément et la sortie d’un associé ?
La loi exige l’agrément de tous les associés pour toute cession de parts. Les statuts peuvent retenir une autre majorité ou confier l’agrément à la gérance, dispenser d’agrément les cessions entre associés ou au conjoint d’un associé, et, à l’inverse, soumettre à agrément les cessions aux ascendants et descendants, qui en sont dispensées par défaut (article 1861). Voir cession de parts de SCI.
Le retrait d’un associé suit les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, l’accord unanime des autres associés ou une décision de justice pour justes motifs (article 1869). Une clause de retrait précise (préavis, valorisation, délai de paiement) évite le recours au juge. Voir retrait d’un associé de SCI.
Que prévoir pour le décès d’un associé ?
Le décès d’un associé ne dissout pas la société, qui continue avec ses héritiers ou légataires, sauf si les statuts prévoient leur agrément. Les statuts peuvent aussi prévoir la continuation avec les seuls associés survivants, ou avec le conjoint survivant ou certains héritiers (article 1870). Ce choix détermine qui deviendra associé à la succession ; il se fait à la rédaction des statuts, quand tous les associés peuvent encore en décider ensemble.
Pour les étapes de la création, voir créer une SCI ; pour une vue d’ensemble, SCI : définition et fonctionnement.