Le gérant de SCI peut-il vendre l’immeuble seul ?

Cela dépend de l’objet social et des statuts. En pratique, une décision des associés est demandée par le notaire pour sécuriser la vente.

Une SCI peut-elle se porter caution pour un associé ?

Seulement si la garantie entre dans son objet ou a été autorisée par les associés ; à défaut, elle n’engage pas la société.

Le gérant doit-il rendre des comptes chaque année ?

Oui, au moins une fois par an, par un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société.

Pouvoirs du gérant de SCI : ce qu’il peut faire seul

Dans ses rapports avec les tiers, le gérant d’une SCI engage la société par les actes qui entrent dans l’objet social (article 1849 du Code civil). Entre associés, il peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société, sauf si les statuts en disposent autrement (article 1848). Contrairement au gérant de SARL, il n’engage donc pas la société par un acte étranger à l’objet social. Les statuts limitent souvent ses pouvoirs pour les opérations importantes : vente d’un immeuble, emprunt, hypothèque.

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Statuts, autorisations des associés et décisions importantes.

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À l’égard des tiers : la limite de l’objet social

Le gérant engage la SCI par les actes entrant dans l’objet social (article 1849). Signer un bail, encaisser les loyers, faire réaliser des travaux d’entretien, souscrire une assurance : ces actes relèvent normalement de l’objet d’une SCI de gestion immobilière. Un acte qui sort de l’objet, en revanche, n’engage pas la société à l’égard des tiers, sauf si les associés l’ont autorisé.

La question se pose surtout pour les actes graves. Selon la rédaction de l’objet, la vente de l’immeuble dont la gestion constitue la raison d’être de la société peut ne pas y entrer. Une garantie consentie au profit d’un tiers, comme la caution d’un prêt accordé à la société commerciale d’un associé, n’entre en principe pas dans l’objet d’une SCI de gestion. En pratique, les notaires et les banques exigent une décision des associés pour ces opérations, afin d’écarter toute contestation.

Les limitations statutaires sont inopposables aux tiers

Les clauses des statuts qui limitent les pouvoirs du gérant, par exemple en exigeant une décision des associés pour tout emprunt, sont inopposables aux tiers (article 1849). Un prêteur de bonne foi peut donc se prévaloir d’un emprunt signé par le gérant seul, si l’opération entre dans l’objet social. La limitation produit en revanche ses effets entre la société et le gérant.

Plusieurs gérants

En cas de pluralité de gérants, chacun détient séparément les pouvoirs de gérant. L’opposition formée par un gérant aux actes d’un autre est sans effet à l’égard des tiers, à moins qu’il ne soit établi qu’ils en ont eu connaissance (article 1849).

Entre associés : les actes de gestion dans l’intérêt de la société

À défaut de clause des statuts sur le mode d’administration, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société ; s’il y a plusieurs gérants, chacun peut s’opposer à une opération avant qu’elle soit conclue (article 1848). Les statuts peuvent restreindre ces pouvoirs, en soumettant certains actes à l’accord préalable des associés, à une majorité qu’ils fixent.

Le gérant qui méconnaît ces limitations ou qui agit contre l’intérêt de la société commet une faute. Il peut être révoqué et voir sa responsabilité engagée, comme l’explique notre article sur la révocation du gérant de SCI.

Ce que le gérant ne peut pas faire seul

Modifier les statuts, par exemple transférer le siège ou modifier l’objet : ces décisions appartiennent aux associés.
Agréer un nouvel associé, sauf si les statuts lui en donnent le pouvoir.
Accomplir un acte hors de l’objet social sans l’accord des associés.
Passer outre une limitation statutaire, sous peine d’engager sa responsabilité.

Les obligations du gérant envers les associés

Le gérant doit, au moins une fois dans l’année, rendre compte de sa gestion aux associés. Cette reddition de compte comporte un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé, avec l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues (article 1856). Les associés ont aussi le droit d’obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et documents sociaux, et de poser des questions écrites sur la gestion (article 1855). Notre article sur les décisions collectives dans une SCI détaille l’organisation des consultations.

Rédiger la clause des statuts sur les pouvoirs du gérant

Lister les opérations soumises à l’accord préalable des associés : acquisition, vente, constitution de sûretés, emprunt au-delà d’un montant, bail de longue durée, travaux importants.
Fixer la majorité requise pour ces autorisations.
Prévoir, en cas de cogérance, les actes nécessitant la signature conjointe des gérants, en sachant que cette exigence ne vaut qu’en interne.
Préciser l’objet social pour couvrir les opérations envisagées, y compris la vente des biens et la constitution de garanties pour les besoins de la société (objet social).

Exemple

Le gérant d’une SCI familiale signe seul un emprunt de 300 000 euros pour financer des travaux sur l’immeuble de la société, alors que les statuts exigent l’accord des associés au-delà de 100 000 euros. La banque, qui ignorait la clause, peut exiger le remboursement : la limitation statutaire lui est inopposable et l’opération entre dans l’objet social. Les associés peuvent en revanche reprocher au gérant d’avoir méconnu les statuts et le révoquer.