La société civile immobilière (SCI) est une société civile dont l’objet porte sur des immeubles : acquisition, détention, gestion, location. Elle obéit aux règles communes des sociétés civiles du Code civil, qui laissent une large place aux statuts. Deux traits la distinguent des sociétés commerciales : les associés répondent des dettes sociales sur leur patrimoine personnel, en proportion de leurs parts, et toute cession de parts est en principe soumise à l’agrément de tous les associés.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI réunit au moins deux associés, personnes physiques ou morales (article 1832 du Code civil). Ses statuts doivent être écrits et déterminent notamment les apports, l’objet, le siège, le capital, la durée et les modalités de fonctionnement (article 1835). Elle acquiert la personnalité morale à son immatriculation (article 1842). La création est présentée dans notre article créer une SCI.
Son objet doit rester civil, ce que la rédaction de l’objet social dans les statuts doit refléter.
Les associés sont-ils responsables des dettes de la SCI ?
Oui. À l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital (article 1857). Un associé qui détient 30 % des parts peut ainsi être poursuivi pour 30 % d’une dette impayée, sans plafond. Les créanciers doivent toutefois d’abord avoir poursuivi la société, en vain (article 1858).
Qui gère une SCI ?
La SCI est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, physiques ou morales. Sauf clause contraire, le gérant est nommé par des associés représentant plus de la moitié des parts et, à défaut de précision, pour la durée de la société (article 1846). Il engage la société envers les tiers par les actes qui entrent dans l’objet social ; les limitations statutaires de ses pouvoirs ne sont pas opposables aux tiers (article 1849). Chaque année, il rend compte de sa gestion aux associés par un rapport écrit (article 1856).
Voir : pouvoirs du gérant de SCI, changement de gérant, révocation du gérant.
Comment les associés décident-ils ?
Les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant sont prises selon les statuts ou, à défaut, à l’unanimité (article 1852). Les statuts ne peuvent être modifiés qu’à l’unanimité, sauf clause contraire (article 1836). D’où l’importance des clauses de majorité : sans elles, un seul associé peut bloquer la vente d’un immeuble ou une modification des statuts. Voir décisions collectives en SCI.
Entrer dans une SCI ou en sortir
Les parts ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés, sauf si les statuts prévoient une autre majorité ou un agrément par la gérance ; les cessions aux ascendants et descendants du cédant en sont dispensées, sauf clause contraire (article 1861). Un associé peut aussi se retirer dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, avec l’accord unanime des autres associés ou par décision de justice pour justes motifs (article 1869).
Voir cession de parts de SCI et retrait d’un associé de SCI.
La fin de la SCI
La dissolution et la liquidation d’une SCI sont présentées dans notre article dissolution-liquidation de SCI. Le partage des bénéfices entre associés est traité dans celui consacré aux bénéfices de la SCI.