Créer une SCI suppose de réunir au moins deux associés, de rédiger des statuts écrits, de libérer les apports, de nommer un gérant, de publier un avis de constitution et d’immatriculer la société au registre du commerce et des sociétés, date à laquelle elle acquiert la personnalité morale (article 1842 du Code civil). Lorsque l’un des associés apporte un immeuble, l’apport passe par un notaire. L’essentiel du travail tient aux statuts : en SCI, ce sont eux qui évitent qu’un seul associé puisse bloquer la vente d’un bien ou l’entrée d’un héritier.
Les étapes de la création
- Rédiger les statuts. Ils doivent être établis par écrit et déterminer les apports de chaque associé, la forme, l’objet, la dénomination, le siège, le capital, la durée et les modalités de fonctionnement (article 1835).
- Réaliser les apports. La loi ne fixe pas de capital minimum pour une société civile. Les apports en numéraire sont versés selon les modalités prévues par les statuts. L’apport d’un immeuble doit être constaté par un acte notarié pour pouvoir être publié au service de la publicité foncière.
- Nommer le gérant, dans les statuts, par un acte distinct ou par une décision des associés (article 1846).
- Publier l’avis de constitution dans un support d’annonces légales (voir l’annonce légale).
- Déposer le dossier d’immatriculation sur le guichet unique et déclarer les bénéficiaires effectifs (article L561-46 du Code monétaire et financier).
Combien d’associés et lesquels ?
Une société est instituée par deux ou plusieurs personnes (article 1832) : une SCI ne peut pas être créée seule. Les associés peuvent être des personnes physiques ou des sociétés. Un associé peut aussi être un mineur, représenté par ses administrateurs légaux (voir associé mineur). Chaque associé répond des dettes de la société sur son patrimoine personnel, à proportion de ses parts (article 1857), ce qui doit être expliqué à chacun avant la signature.
Les clauses à ne pas négliger
Le Code civil fixe des règles par défaut souvent inadaptées à une SCI qui détient un patrimoine immobilier :
- Les pouvoirs du gérant. Les statuts doivent dire si le gérant peut vendre, emprunter ou hypothéquer seul. À défaut de clause, les décisions qui excèdent ses pouvoirs exigent l’unanimité (article 1852).
- Les majorités. Sans clause contraire, toute modification des statuts exige l’unanimité (article 1836).
- L’agrément des cessions. La loi impose l’agrément de tous les associés, mais dispense les cessions aux ascendants et descendants, sauf clause contraire (article 1861). Les statuts peuvent adapter ces règles, par exemple pour soumettre aussi ces cessions familiales à agrément.
- Le retrait d’un associé, à organiser dans les statuts pour éviter le recours à l’unanimité ou au juge (article 1869).
Les règles de décision sont développées dans notre article sur les décisions collectives en SCI.
Acheter un bien par la SCI
Le bien est acquis au nom de la SCI une fois celle-ci immatriculée. Lorsqu’un compromis a déjà été signé par un associé en son nom personnel, la substitution de la SCI doit avoir été prévue dans l’avant-contrat (voir faculté de substitution). Les actes conclus pour le compte de la société avant son immatriculation doivent être repris par elle (voir société en formation).
Pour une vue d’ensemble du fonctionnement de la société une fois créée, voir SCI : définition et fonctionnement.