La SCI (société civile immobilière) présente des spécificités propres en matière de dissolution-liquidation, tenant à la fois à son régime de société civile et à la nature immobilière de son actif. Voir aussi notre article général sur la dissolution-liquidation.
La présence d'un actif immobilier implique des étapes spécifiques, notamment pour la cession ou l'attribution du bien.
Honoraires forfaitaires : 900 € HT + frais.
La majorité requise pour dissoudre une SCI
Les sociétés civiles ne bénéficient pas d'une règle de majorité légale supplétive aussi précise que celle de la SARL. En l'absence de clause statutaire contraire, la dissolution anticipée d'une SCI suppose en principe l'unanimité des associés. Il est donc essentiel de vérifier en priorité les statuts, qui prévoient fréquemment une majorité qualifiée assouplissant cette exigence.
Vérification des statuts
Identifier la majorité applicable à la dissolution : unanimité par défaut, ou majorité qualifiée fixée par les statuts.
Décision de dissolution
Vote en assemblée ou décision écrite des associés, nomination du liquidateur.
Formalités de publicité
Annonce légale, dossier M2 au greffe, inscription modificative au RCS.
La spécificité de l'actif immobilier
À la différence d'une société commerciale disposant souvent d'un actif diversifié, la SCI a le plus souvent pour actif principal, voire unique, un ou plusieurs biens immobiliers. Les opérations de liquidation supposent donc généralement :
| Étape | Particularité immobilière |
|---|---|
| Réalisation de l'actif | Cession du ou des biens immobiliers à un tiers, généralement par acte notarié |
| Alternative à la cession | Attribution du bien en nature à un ou plusieurs associés lors du partage, également par acte notarié |
| Publicité foncière | Formalités spécifiques auprès du service de la publicité foncière lors de tout transfert de propriété |
Le choix entre cession à un tiers et attribution en nature emporte des conséquences fiscales et pratiques différentes.
Honoraires forfaitaires : 900 € HT + frais.
Le sort du gérant et le déroulement de la liquidation
La dissolution met fin de plein droit aux fonctions du gérant de la SCI, remplacé par le liquidateur désigné par les associés. Ce dernier procède à la réalisation de l'actif immobilier, au règlement du passif (notamment un éventuel emprunt immobilier restant dû), puis établit les comptes définitifs de liquidation.
Boni ou mali de liquidation d'une SCI
Le prix de cession de l'immeuble (ou sa valeur d'attribution), diminué du passif restant dû, détermine l'existence d'un boni ou d'un mali de liquidation. Le régime fiscal applicable varie selon que la SCI relève de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés — voir nos articles dédiés au boni de liquidation et au mali de liquidation.
Combien coûte la dissolution-liquidation d'une SCI ?
Le coût dépend notamment des frais notariés liés à la cession ou à l'attribution de l'immeuble, des frais de greffe, des frais d'annonces légales, et de l'éventuel droit de partage en cas de boni. Les honoraires du professionnel accompagnant l'opération s'y ajoutent.
Un accompagnement qui intègre les spécificités liées à la cession ou au partage du bien immobilier.
Honoraires forfaitaires : 900 € HT + frais.