Une SCI n’est pas soumise aux règles du Code de commerce sur les dividendes. Le partage de ses bénéfices obéit au Code civil et surtout à ses statuts. Tant que les associés n’ont pas décidé de distribuer, aucun d’eux ne peut exiger sa part du bénéfice.
Approbation des comptes, affectation du résultat, procès-verbal de distribution : parlons de votre situation pour évaluer précisément vos besoins.
Le droit des associés aux bénéfices d’une SCI
Une société est constituée en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter (article 1832 du Code civil). Sauf clause contraire des statuts, la part de chaque associé dans les bénéfices est proportionnelle à sa part dans le capital ; une clause qui exclurait totalement un associé du profit est réputée non écrite (article 1844-1 du Code civil).
Le Code civil n’organise pas de procédure d’approbation des comptes aussi détaillée que pour une SARL ou une SAS. Il impose seulement aux gérants de rendre compte de leur gestion aux associés au moins une fois par an, par un rapport écrit qui indique notamment les bénéfices réalisés ou prévisibles (article 1856 du Code civil). Ce sont les statuts qui fixent qui approuve les comptes, à quelle majorité, et qui décide de l’affectation du résultat.
Tant que les associés n’ont pas décidé de distribuer le bénéfice, aucun associé ne peut exiger le versement de sa part. Les sommes restent dans la société, souvent pour rembourser l’emprunt ayant financé l’immeuble ou pour constituer une trésorerie de travaux.
Réserves et sommes distribuables dans une SCI
Les règles du Code de commerce sur la réserve légale et le bénéfice distribuable ne s’appliquent pas aux sociétés civiles : elles visent les SARL et les sociétés par actions. Le calcul des sommes distribuables, la constitution éventuelle de réserves et la décision de distribution reposent donc sur les statuts. Des statuts bien rédigés reprennent souvent un mécanisme comparable, par exemple une réserve destinée aux gros travaux ou au remboursement de l’emprunt.
En cas de démembrement des parts, les bénéfices distribués reviennent à l’usufruitier, sauf clause contraire. La décision de mettre les bénéfices en réserve plutôt que de les distribuer prive donc l’usufruitier de revenus au profit de la valeur des parts, ce qui peut opposer usufruitier et nu-propriétaire si les statuts ne règlent pas la question.
L’imposition des associés dépend par ailleurs du régime fiscal de la SCI, impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, et doit être examinée avec son expert-comptable.
Peut-on verser un acompte dans une SCI ?
Le régime de l’acompte sur dividendes, avec bilan certifié par un commissaire aux comptes, est propre aux sociétés commerciales (article L232-12 du Code de commerce). Il ne s’applique pas à une SCI. La possibilité de verser des sommes aux associés en cours d’exercice, avant l’approbation des comptes, dépend donc des statuts et d’une décision régulière des associés, prise selon les règles de majorité statutaires.
En pratique, les versements effectués sans décision, au fil de l’eau, sont fréquents dans les SCI familiales. Ils sont le plus souvent comptabilisés au débit du compte courant de l’associé et peuvent devenir une source de litige entre associés, notamment lors d’une cession de parts ou d’une succession. Les statuts devraient prévoir comment et par qui ces versements sont décidés.
Ce que doivent prévoir les statuts
Pour éviter les blocages, les statuts d’une SCI précisent utilement :
- l’organe qui approuve les comptes et la majorité requise ;
- l’affectation du résultat et les éventuelles réserves obligatoires ;
- la possibilité et les conditions de versements en cours d’exercice ;
- la répartition des bénéfices entre usufruitier et nu-propriétaire en cas de démembrement.
Les règles applicables aux sociétés commerciales sont présentées dans nos articles sur la distribution de dividendes en SARL et la distribution de dividendes en SAS. Le sort d’une SCI en fin de vie est traité dans notre article sur la dissolution et la liquidation d’une SCI.