Une SCI familiale est une société civile immobilière dont les associés sont membres d’une même famille : parents et enfants, frères et sœurs, couple. Ce n’est pas une forme juridique particulière : elle obéit aux règles de toute société civile, que les statuts adaptent à la situation familiale. Elle sert le plus souvent à détenir ensemble un bien plutôt qu’en indivision, à organiser qui décide de sa gestion, et à préparer une transmission progressive des parts. Elle a aussi des conséquences fiscales, à examiner avec un notaire, un expert-comptable ou un conseil fiscal.
SCI familiale ou indivision ?
Lorsque plusieurs membres d’une famille achètent ou héritent ensemble d’un bien, ils sont en indivision, sauf s’ils le détiennent par une société. La SCI remplace cette situation par des règles écrites : qui gère, à quelle majorité les décisions sont prises, à quelles conditions un associé peut céder ses parts. Ces règles sont fixées par les statuts (article 1835 du Code civil), alors que l’indivision obéit à des règles légales que les indivisaires ne choisissent pas : les actes d’administration y exigent une majorité des deux tiers des droits indivis, et la vente du bien l’accord de tous.
Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?
- La gestion est organisée : un ou plusieurs gérants, par exemple les parents, sont désignés par les statuts ou par une décision des associés (article 1846), et les statuts peuvent soumettre certains actes à l’accord des associés.
- Les décisions peuvent être prises à la majorité : les statuts peuvent écarter l’unanimité que le Code civil impose par défaut pour les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant et pour la modification des statuts (article 1852, article 1836).
- Les entrées sont contrôlées : la cession de parts à un tiers est toujours soumise à l’agrément des associés ; celle consentie à un ascendant ou à un descendant du cédant en est dispensée, sauf si les statuts l’y soumettent (article 1861).
- La transmission peut être progressive : les parents peuvent transmettre des parts au fil du temps, éventuellement en conservant l’usufruit, sans diviser le bien lui-même.
Quels sont les inconvénients et les risques d’une SCI familiale ?
- Chaque associé répond des dettes de la SCI sur son patrimoine personnel, sans limite et à proportion de sa part dans le capital ; cette règle ne peut pas être écartée par les statuts. Le créancier doit toutefois avoir d’abord poursuivi la société, en vain : une simple mise en demeure de la SCI ne suffit pas (article 1857, article 1858).
- La société impose un formalisme : décisions d’associés consignées, et au moins une fois par an un rapport écrit du gérant sur l’activité, les bénéfices et les pertes (article 1856), formalités en cas de modification.
- Une SCI ne supprime pas les conflits familiaux ; des statuts mal rédigés peuvent même les cristalliser (voir mésentente entre associés).
- La création et le fonctionnement ont un coût, à comparer avec l’enjeu du bien détenu : honoraires de rédaction, frais de tiers à la constitution et, chaque année, reddition des comptes et décisions d’associés.
Comment créer une SCI familiale ?
La création suit les étapes de toute SCI : rédaction des statuts, apports des associés, nomination du gérant, annonce légale et immatriculation (voir créer une SCI). Deux questions sont propres à la situation familiale. La première est la composition de la société : parents seuls, parents et enfants, couple. Deux époux peuvent être associés d’une même société civile, et rien ne l’interdit à des partenaires de PACS ou à des concubins ; un enfant mineur peut aussi l’être (voir plus bas). La seconde est l’entrée du bien. Un immeuble déjà détenu par un associé est apporté à la société : cet apport doit être publié au service chargé de la publicité foncière, ce qui impose de le constater par acte notarié. Un bien acheté par la SCI elle-même l’est directement en son nom. Le capital social est fixé librement par les statuts : la loi n’impose pas de minimum pour une société civile, et l’évaluation d’un apport en nature est arrêtée par les associés, sans commissaire aux apports.
Une SCI familiale peut-elle emprunter pour acheter un bien ?
Oui. La SCI emprunte en son nom. À défaut de clause contraire, le gérant peut seul engager la société, y compris pour emprunter ou consentir une hypothèque sur ses immeubles ; c’est pourquoi les statuts subordonnent souvent ces opérations à une décision des associés. Le prêt devient une dette de la SCI : si elle ne le rembourse pas, les associés en répondent dans les conditions rappelées plus haut. Cette obligation légale ne se confond pas avec un cautionnement : un associé qui se porte en outre caution du prêt souscrit un engagement distinct.
SCI familiale et succession : qu’est-ce qui est transmis ?
Au décès d’un associé, ce sont ses parts qui entrent dans sa succession, et non l’immeuble : la SCI en reste propriétaire. Les héritiers deviennent associés, sauf si les statuts prévoient leur agrément ou d’autres règles de continuation (voir plus bas l’agrément et le décès) ; ceux qui ne deviennent pas associés ont droit à la valeur des parts. La transmission peut aussi être préparée du vivant des parents, par donation de parts en pleine propriété ou en nue-propriété, ce qui permet de transmettre progressivement sans diviser le bien. Ces donations doivent être faites par acte notarié ; le notaire en mesure aussi les conséquences fiscales.
Quelles clauses prévoir dans une SCI familiale ?
La gérance
Sauf stipulation contraire, le gérant est nommé pour la durée de la société ; les statuts peuvent fixer une durée ou un terme, par exemple un âge. Il est révocable par les associés représentant plus de la moitié des parts, règle que les statuts peuvent aménager. Les statuts précisent aussi les actes que le gérant peut accomplir seul et ceux qui exigent l’accord des associés (vente du bien, emprunt). Ces limites valent entre associés : elles ne sont pas opposables aux tiers, de sorte que l’acte passé en les méconnaissant engage en principe la société, dans la limite de son objet, et la responsabilité du gérant. Voir pouvoirs du gérant de SCI.
Le vote des parts démembrées
Lorsque les parents donnent la nue-propriété des parts et conservent l’usufruit, la loi attribue le vote au nu-propriétaire, sauf pour l’affectation des bénéfices, réservée à l’usufruitier. Les statuts peuvent répartir autrement le droit de vote, par exemple en laissant aux parents usufruitiers les décisions qui ne modifient pas les statuts, mais ils ne peuvent pas priver l’usufruitier du vote sur l’affectation des bénéfices. Nu-propriétaire et usufruitier ont en toute hypothèse le droit de participer aux décisions collectives, et peuvent convenir entre eux que l’usufruitier votera pour les autres décisions (article 1844). Voir usufruit, nue-propriété et droit de vote.
L’agrément et le décès
Les statuts déterminent si un conjoint, un enfant ou un héritier entre automatiquement dans la société. Sans clause, la cession au conjoint ou à un autre associé est soumise à l’agrément, alors que celle consentie à un enfant du cédant en est dispensée. Au décès d’un associé, la société continue avec ses héritiers, sauf si les statuts prévoient leur agrément, la continuation avec les seuls survivants ou avec certaines personnes désignées (article 1870). Voir décès d’un associé.
Le retrait d’un associé
Un associé de société civile peut se retirer de la société, totalement ou partiellement, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, avec l’autorisation des autres associés statuant à l’unanimité ; le juge peut aussi l’autoriser pour justes motifs. L’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses parts. Les statuts peuvent en encadrer l’exercice, par exemple par un préavis ou une condition d’ancienneté.
Les enfants mineurs
Un enfant mineur peut être associé d’une société civile : l’apport est réalisé par l’intermédiaire de son représentant légal, et certains actes exigent l’autorisation du juge des tutelles. Voir associé mineur.
Pour les étapes de la création et les clauses générales, voir créer une SCI et statuts de SCI.