La location-gérance est le contrat par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce en confie l’exploitation à un locataire-gérant, qui l’exploite à ses risques et périls moyennant une redevance (article L144-1 du Code de commerce). Le locataire-gérant a la qualité de commerçant (article L144-2). Le contrat doit être publié : jusqu’à cette publication, le loueur est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant pour l’exploitation (article L144-7).
Rédaction du contrat, publicité et formalités.
Pourquoi recourir à la location-gérance ?
- Pour le propriétaire du fonds : percevoir un revenu sans exploiter lui-même, par exemple à l’approche de la retraite ou dans l’attente d’une vente.
- Pour le repreneur : tester l’activité avant de l’acheter, souvent avec une promesse de vente à son profit, ou démarrer sans financer l’acquisition.
- Pour un groupe : confier l’exploitation d’un fonds à une filiale, tout en conservant la propriété dans une autre société.
Le contrat
Les règles du Code de commerce s’appliquent à tout contrat par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds en concède la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls, nonobstant toute clause contraire (article L144-1). Le contrat précise notamment :
- les éléments du fonds mis en location : clientèle, nom commercial, matériel, droit d’occuper les locaux ;
- la redevance, fixe ou proportionnelle au chiffre d’affaires, et le dépôt de garantie ;
- la durée et les conditions de renouvellement ;
- la répartition des charges, de l’entretien et des investissements ;
- le sort des salariés, transférés au locataire-gérant ;
- les conditions de restitution du fonds en fin de contrat et, le cas échéant, une promesse de vente.
Lorsque le fonds est exploité dans des locaux loués, le bail commercial doit être examiné : le loueur reste titulaire du bail, et certaines clauses imposent l’accord du bailleur à la mise en location-gérance.
La publicité et la solidarité du loueur
Le contrat est publié sous forme d’extrait ou d’avis dans un support habilité à recevoir les annonces légales. Le locataire-gérant s’immatricule au registre du commerce et des sociétés, ou déclare l’ouverture de l’activité s’il est déjà immatriculé ; le loueur fait mentionner la mise en location-gérance de son fonds.
Jusqu’à la publication du contrat, le loueur est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds (article L144-7). Une publication rapide est donc dans son intérêt.
Les dettes du loueur et du locataire-gérant
Au moment de la location-gérance, les dettes du loueur afférentes à l’exploitation du fonds peuvent être déclarées immédiatement exigibles par le tribunal, s’il estime que la location-gérance met en péril leur recouvrement (article L144-6). À la fin de la location-gérance, les dettes afférentes à l’exploitation contractées par le locataire-gérant pendant la gérance deviennent immédiatement exigibles (article L144-9).
La fin de la location-gérance
À l’échéance ou en cas de résiliation, le fonds revient au loueur. La fin du contrat est publiée, et les formalités au registre sont accomplies par chacune des parties. Les salariés attachés au fonds sont transférés au loueur ou au nouvel exploitant (article L1224-1 du code du travail). Si le loueur ne reprend pas l’exploitation, il doit en tirer les conséquences : nouvelle location-gérance, vente du fonds ou cessation.
Location-gérance ou vente ?
La vente transfère la propriété du fonds et met fin aux relations entre les parties, sous réserve du paiement du prix et des garanties ; elle est décrite dans notre article sur la cession de fonds de commerce. La location-gérance maintient le loueur propriétaire et exposé à la façon dont le fonds est exploité : une mauvaise gestion peut faire perdre la clientèle et la valeur du fonds. Le choix dépend des objectifs du propriétaire et de la solidité du locataire-gérant.
Les points de vigilance
- Vérifier le bail des locaux et obtenir, si nécessaire, l’accord du bailleur.
- Prévoir des garanties du paiement de la redevance : dépôt de garantie, caution.
- Encadrer l’exploitation : maintien de l’enseigne, horaires, assurances, information du loueur.
- Publier le contrat sans délai, pour mettre fin à la solidarité du loueur.
- Organiser la fin du contrat, notamment le sort des stocks et des salariés.
Réponse sous 48 heures, premier échange téléphonique non facturé et honoraires au forfait dans la majorité des dossiers.