Une SCI peut être transformée en SAS ou en SARL sans créer de nouvelle société : la transformation régulière n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. La transformation en SAS exige l’unanimité des associés et, lorsque la SCI n’a pas de commissaire aux comptes, l’intervention d’un commissaire à la transformation chargé d’apprécier la valeur de ses biens. La transformation en SARL suit les règles de modification des statuts de la SCI. Dans les deux cas, la société quitte le statut civil pour un statut commercial, avec des conséquences fiscales qui doivent être mesurées avant toute décision.
Pourquoi transformer une SCI en société commerciale ?
Deux situations reviennent. La première tient à l’activité : une société civile doit avoir un objet civil, et celle qui exerce en réalité une activité commerciale risque d’être traitée comme une société commerciale de fait, dont les associés peuvent être tenus solidairement du passif ; adopter une forme commerciale met la structure en accord avec l’activité. La seconde tient à la responsabilité : en société civile, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts, alors qu’en SAS ou en SARL leur risque est en principe limité à leurs apports. Cette limitation ne joue que pour l’avenir : les créanciers dont les droits sont nés avant la transformation les conservent à l’égard de la société et des associés. Voir responsabilité des associés pour les dettes sociales.
La SCI devient-elle une nouvelle société ?
Non. La transformation régulière d’une société en une société d’une autre forme n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle (article 1844-3 du Code civil). La société conserve son patrimoine, ses créances et ses dettes, ses contrats et son immatriculation, qui fait seulement l’objet d’une inscription modificative. Il n’y a ni vente ni apport des biens : l’immeuble acquis par la SCI reste dans le patrimoine de la société sous sa nouvelle forme. Les sûretés consenties avant la transformation subsistent, de même, sauf clause contraire, que les cautionnements donnés par les associés ou les dirigeants pour garantir ses emprunts.
Ce point juridique doit être distingué de la fiscalité. Le passage d’une société civile relevant de l’impôt sur le revenu à une société commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés peut produire des effets fiscaux importants, qui ne découlent pas du droit des sociétés et doivent être étudiés avec l’expert-comptable ou le conseil fiscal avant la décision.
Quelle majorité pour transformer une SCI en SAS ?
La décision de transformation en société par actions simplifiée est prise à l’unanimité des associés (article L. 227-3 du Code de commerce). Un seul associé opposé, ou absent, suffit donc à bloquer l’opération : l’unanimité s’entend de tous les associés, pas seulement de ceux qui participent au vote.
Le commissaire à la transformation
Lorsque la société n’a pas de commissaire aux comptes, un ou plusieurs commissaires à la transformation doivent apprécier la valeur des biens composant l’actif social et, le cas échéant, les avantages particuliers consentis à des associés ou à des tiers (article L. 224-3). Le commissaire est choisi par les associés à l’unanimité ; à défaut d’accord, il est désigné en justice à la demande des dirigeants. Il est choisi parmi les commissaires aux comptes ou les experts inscrits auprès des juridictions.
Son rapport atteste aussi que les capitaux propres sont au moins égaux au capital social. Il est tenu à la disposition des associés au siège et déposé au greffe huit jours au moins avant la décision. Les associés statuent ensuite expressément sur l’évaluation, qu’ils ne peuvent réduire qu’à l’unanimité ; si cette approbation ne figure pas au procès-verbal, la transformation peut être annulée. Pour une SCI dont l’actif se compose d’immeubles, l’évaluation porte donc sur l’essentiel du patrimoine. Si elle fait apparaître des capitaux propres inférieurs au capital, il est prudent de régulariser la situation, par exemple en réduisant le capital, avant de transformer.
Et pour transformer une SCI en SARL ?
Le Code civil ne prévoit pas de règle propre à la transformation d’une société civile, qui obéit aux règles de modification des statuts : à défaut de clause contraire, les statuts ne peuvent être modifiés que par accord unanime des associés (article 1836 du Code civil). Une majorité ne suffit que si les statuts la prévoient expressément ; une clause renvoyant à une « assemblée générale extraordinaire » n’a pas de sens dans une société civile et ne suffit pas à écarter l’unanimité. Le même article interdit en tout cas d’augmenter les engagements d’un associé sans son consentement. La société doit enfin remplir, au jour de la décision, les conditions de validité de la SARL, notamment quant au nombre d’associés. Aucun commissaire à la transformation n’est exigé pour une transformation en SARL : cette intervention est propre aux transformations en société par actions.
Quelles sont les étapes ?
- faire étudier les conséquences fiscales de la transformation avant toute convocation ;
- vérifier les statuts de la SCI et les contrats (prêts, baux, garanties) qui contiendraient une clause relative au changement de forme ;
- pour une SAS sans commissaire aux comptes, faire désigner le commissaire à la transformation et mettre son rapport à disposition dans les délais ;
- rédiger les statuts de la SAS ou de la SARL et désigner les dirigeants de la nouvelle forme ;
- réunir les associés et adopter la décision à la majorité requise, avec, pour une SAS, l’approbation expresse du rapport du commissaire ;
- publier un avis de transformation dans un support d’annonces légales, demander l’inscription modificative par le guichet unique et, si la société est propriétaire d’immeubles, publier la transformation au service chargé de la publicité foncière.
La transformation prend effet entre associés au jour de la décision, mais n’est opposable aux tiers qu’une fois les formalités de publicité accomplies ; elle ne peut pas être rétroactive.
Les règles communes à toutes les transformations sont présentées dans notre article transformation de société. Le fonctionnement de la SCI avant transformation est détaillé dans SCI : définition et fonctionnement.