Droit de préemption de la commune sur un fonds de commerce : quand s’applique-t-il ?

Une commune peut exercer un droit de préemption sur la vente d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal ou d’un bail commercial, mais seulement si le local se trouve dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité délimité par le conseil municipal (article L214-1 du code de l’urbanisme). Dans ce périmètre, le vendeur doit adresser une déclaration préalable à la mairie avant la vente, à peine de nullité. La commune dispose de deux mois pour répondre ; son silence vaut renonciation.

Quand le droit de préemption s’applique-t-il ?

Trois conditions doivent être réunies :

• la commune a délimité, par délibération motivée, un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité ;
• le fonds, le bail ou le terrain est situé à l’intérieur de ce périmètre ;
• il s’agit d’une aliénation à titre onéreux : vente du fonds, cession du droit au bail, ou vente d’un terrain portant ou destiné à porter des commerces de 300 à 1 000 mètres carrés de surface de vente.

La cession des parts ou des actions de la société qui exploite le fonds n’entre pas dans le champ du texte, puisque le fonds reste la propriété de la même société. C’est l’une des différences pratiques entre les deux voies de reprise, présentées dans notre article cession de fonds ou cession de titres.

Beaucoup de communes n’ont institué aucun périmètre. La vérification se fait auprès du service de l’urbanisme de la mairie, au moment où l’on demande les renseignements d’urbanisme sur l’immeuble.

La déclaration préalable du vendeur

Lorsque le fonds est situé dans un périmètre, chaque vente est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune (article L214-1). Elle indique :

• le prix et les conditions de la cession ;
• l’activité de l’acquéreur pressenti ;
• le nombre de salariés du cédant et la nature de leurs contrats de travail ;
• le bail commercial, joint à la déclaration ;
• le chiffre d’affaires, lorsque la cession porte sur un fonds ou sur un bail.

La déclaration est établie sur le formulaire réglementaire, en quatre exemplaires, et adressée au maire de la commune où se trouve le fonds par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique (article R214-4 du code de l’urbanisme). Les anciens modèles d’actes visent encore le décret du 26 décembre 2007, dont les dispositions sont aujourd’hui codifiées dans ces articles.

Le délai de réponse de la commune

La commune dispose de deux mois à compter de la réception de la déclaration. Trois issues sont possibles :

• elle renonce expressément, et la vente peut être signée ;
• elle garde le silence pendant deux mois, ce qui vaut renonciation : le vendeur peut alors vendre aux prix et conditions de sa déclaration ;
• elle exerce son droit au prix proposé, ou propose un autre prix. À défaut d’accord, le prix est fixé par le juge de l’expropriation, selon les règles du droit de préemption urbain auxquelles renvoie l’article L214-1.

Après une renonciation, le vendeur ne peut céder qu’aux prix et conditions figurant dans sa déclaration (article L214-1). Si le prix baisse ou si les conditions changent avant la signature, une nouvelle déclaration est en pratique adressée à la commune, faute de quoi la renonciation ne couvre pas la vente réellement conclue.

La commune peut déléguer ce droit à l’intercommunalité, à un établissement public, à une société d’économie mixte ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement (article L214-1-1 du code de l’urbanisme). La réponse peut donc venir d’un autre organisme que la mairie.

Que fait la commune du fonds préempté ?

Elle ne l’exploite pas elle-même. Elle doit le rétrocéder, dans les deux ans de la vente, à une entreprise immatriculée, en vue d’une exploitation qui préserve la diversité commerciale du périmètre ; le délai est porté à trois ans si le fonds est mis en location-gérance dans l’intervalle (article L214-2 du code de l’urbanisme). Le repreneur est tenu par un cahier des charges, et la rétrocession d’un bail commercial suppose, à peine de nullité, l’accord préalable du bailleur.

Les conséquences pratiques sur le calendrier de la vente

Le délai de deux mois s’ajoute aux autres délais de la cession : information des salariés, obtention du prêt, accord du bailleur. En pratique, le compromis est signé sous la condition suspensive que la commune n’exerce pas son droit de préemption, et la déclaration est envoyée dès sa signature (compromis de cession de fonds de commerce).

Exemple : un compromis de vente d’une boulangerie est signé le 1er septembre, et la déclaration est reçue en mairie le 10 septembre. Sans réponse, la renonciation est acquise le 10 novembre. Si l’acte définitif était prévu pour fin octobre, la date doit être reportée, sauf renonciation expresse obtenue plus tôt.

Une vente signée sans déclaration alors que le fonds était dans le périmètre encourt la nullité. Le risque pèse sur l’acquéreur, qui peut perdre le fonds après en avoir payé le prix. C’est pourquoi le rédacteur de l’acte vérifie l’existence d’un périmètre et conserve la preuve de la renonciation. Les autres étapes de la vente sont présentées dans notre article sur la cession d’un fonds de commerce.