Compromis de cession de fonds de commerce : contenu et conditions suspensives

Le compromis de cession de fonds de commerce est l’avant-contrat par lequel le vendeur et l’acquéreur s’engagent sur la chose et sur le prix. Il vaut vente dès que les parties sont d’accord sur ces deux éléments (article 1589 du Code civil), mais il est presque toujours conclu sous conditions suspensives : prêt de l’acquéreur, accord du bailleur, absence de préemption de la commune, dettes inscrites inférieures au prix. La vente devient définitive à la signature de l’acte réitératif, une fois les conditions réalisées.

Compromis ou promesse unilatérale ?

Le compromis, ou promesse synallagmatique, engage les deux parties : le vendeur à vendre, l’acquéreur à acheter, si les conditions se réalisent. La promesse unilatérale n’engage que le vendeur, qui consent une option à l’acquéreur pendant un délai, souvent contre une indemnité d’immobilisation. Pour un fonds financé par emprunt, le compromis sous condition de prêt est la forme la plus répandue, parce qu’il permet à l’acquéreur de présenter à sa banque un engagement ferme du vendeur.

Les deux actes doivent être distingués de la lettre d’intention, qui ne fixe que les grandes lignes de l’opération et n’oblige en principe qu’à négocier de bonne foi (lettre d’intention).

Que doit contenir le compromis ?

La désignation du fonds et le prix

Le compromis décrit précisément les éléments cédés : clientèle, enseigne, nom commercial, droit au bail, matériel, marchandises, contrats repris. Le prix est ventilé entre les éléments incorporels, le matériel et les marchandises, ces dernières étant souvent évaluées à part, au jour de l’entrée en jouissance, sur inventaire contradictoire. Cette ventilation sert ensuite au privilège du vendeur (article L141-5 du Code de commerce) et au calcul des droits d’enregistrement.

Les informations sur l’activité

Depuis 2019, l’acte de cession n’a plus à comporter la liste de mentions obligatoires qu’imposait l’ancien article L141-1 du Code de commerce, abrogé. Les modèles d’actes antérieurs qui la reproduisent ne sont plus à jour sur ce point. Deux règles demeurent :

• au jour de la cession, le vendeur et l’acquéreur visent un document présentant les chiffres d’affaires mensuels réalisés depuis la clôture du dernier exercice, et le vendeur doit communiquer pendant trois ans, à la demande de l’acquéreur, les livres comptables des trois exercices précédant la vente (article L141-2) ;
• le vendeur reste garant de l’inexactitude des énonciations qu’il fait dans l’acte (article L141-3), l’action devant être intentée dans l’année de la prise de possession.

En pratique, le compromis reprend donc les chiffres d’affaires et résultats des derniers exercices, l’état des inscriptions grevant le fonds, la liste des salariés et des contrats, et la situation du bail. Ces déclarations sont vérifiées pendant l’audit de l’acquéreur (due diligence).

Les conditions suspensives habituelles

• L’obtention du prêt, avec un montant maximal, une durée et un taux plafond, un délai pour déposer les demandes et une date limite de réalisation.
• L’accord du bailleur à la cession du droit au bail, lorsque le bail l’exige, et son intervention à l’acte si elle est prévue (cession du bail commercial).
• Le non-exercice du droit de préemption de la commune, lorsque le fonds est situé dans un périmètre de sauvegarde (droit de préemption de la commune).
• Un état des inscriptions délivré par le greffe montrant que les privilèges et nantissements ne dépassent pas le prix.
• Des renseignements d’urbanisme ne révélant aucune servitude rendant les locaux impropres à l’activité.
• Pour les activités réglementées, l’obtention des autorisations ou licences nécessaires à l’acquéreur.

L’information des salariés n’est pas une condition suspensive à proprement parler : c’est une obligation légale du vendeur, à respecter avant la vente, dont le non-respect expose, lorsqu’une action en responsabilité est engagée, à une amende civile d’au plus 0,5 % du prix, et non à la nullité de la vente (article L141-23). Elle doit cependant être intégrée au calendrier (information des salariés avant une cession).

Que se passe-t-il si une condition n’est pas réalisée ?

Si la condition défaille dans le délai prévu, le compromis devient caduc et chacun reprend sa liberté, sans indemnité, sauf stipulation contraire. Deux règles du Code civil encadrent ce mécanisme :

• la condition est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché la réalisation (article 1304-3 du Code civil) : l’acquéreur qui ne dépose pas ses demandes de prêt, ou dépose une demande à des conditions différentes de celles du compromis, ne peut pas se prévaloir du refus de la banque ;
• la partie dans l’intérêt exclusif de laquelle la condition a été stipulée peut y renoncer tant qu’elle n’est pas accomplie ou défaillie (article 1304-6) : le compromis doit dire, pour chaque condition, dans l’intérêt de qui elle est prévue.

Une clause pénale fixe souvent l’indemnité due par la partie qui refuse de signer l’acte définitif alors que les conditions sont réalisées. Le juge peut la modérer si elle est manifestement excessive. Le dépôt de garantie versé par l’acquéreur est en général confié à un séquestre jusqu’à la réitération.

Du compromis à l’acte définitif

Le compromis fixe une date limite de réitération. À cette date, l’acte réitératif constate la réalisation des conditions, reprend les déclarations actualisées, organise l’entrée en jouissance et désigne le séquestre du prix. Les formalités qui suivent la vente, publicité, oppositions des créanciers et répartition du prix, sont décrites dans nos articles sur la cession d’un fonds de commerce et sur le séquestre du prix de cession.

Exemple de calendrier : compromis signé début septembre, demandes de prêt déposées dans les trente jours, déclaration à la commune envoyée la première semaine, accord de prêt attendu fin octobre, réitération prévue mi-décembre. Un retard de la banque ou du bailleur suffit à décaler l’ensemble ; le compromis doit donc prévoir une date limite réaliste et la possibilité de la proroger d’un commun accord.

Une clause de substitution permet à l’acquéreur de se faire remplacer par la société qu’il constitue pour exploiter le fonds. Elle doit être prévue dès le compromis, avec la garantie éventuelle de l’acquéreur initial (société en formation).