Les statuts d’une SCI ne peuvent être modifiés qu’à l’unanimité des associés, sauf si les statuts prévoient une autre majorité (article 1836 du Code civil). Une fois la décision prise, les statuts mis à jour sont déposés au greffe et la modification est publiée ; elle n’est opposable aux tiers qu’après cette publicité. Certaines décisions exigent dans tous les cas l’accord de chaque associé.
Quelle majorité faut-il pour modifier les statuts d’une SCI ?
Le Code civil pose l’unanimité, mais seulement à défaut de clause contraire. Les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant sont prises selon les règles fixées par les statuts, ou à l’unanimité si les statuts sont muets (article 1852). La première étape consiste donc à lire la clause des statuts consacrée aux décisions collectives.
Les associés de SCI disposent d’une grande liberté : majorité simple ou renforcée, calcul par parts ou par tête, quorum, règles différentes selon la nature de la décision. La clause doit toutefois être précise. Une simple référence aux « assemblées générales extraordinaires », notion propre aux sociétés commerciales, ne suffit pas à écarter l’unanimité.
Lorsque l’unanimité s’applique, elle s’entend de tous les associés de la société, et non des seuls associés présents ou représentés à l’assemblée. Une décision votée par tous les présents mais sans l’accord d’un associé absent est nulle.
Les décisions qui exigent l’accord de chaque associé
Quelle que soit la majorité prévue, les engagements d’un associé ne peuvent pas être augmentés sans son consentement (article 1836). Une modification qui imposerait aux associés de nouveaux apports, ou la transformation de la SCI en société en nom collectif, dont les associés répondent indéfiniment et solidairement des dettes, relève de cette règle. Voir augmentation des engagements des associés.
Comment se déroule la modification ?
Le gérant prépare le texte des statuts modifiés et consulte les associés selon les formes prévues par les statuts : assemblée, consultation écrite si les statuts l’organisent, ou acte signé par tous les associés. Ce dernier mode, l’acte unanime, n’a pas à être prévu par les statuts (article 1854 du Code civil) ; il doit en revanche être écrit, et il est mentionné à sa date sur le registre des décisions.
Toute délibération est constatée par un procès-verbal indiquant les associés présents, le nombre de parts de chacun, les documents soumis, le texte des résolutions et le résultat des votes. Le procès-verbal est signé par le ou les gérants et reporté sur le registre tenu au siège, qui peut être tenu sous forme électronique. Les règles de convocation et de vote sont présentées dans notre article sur les décisions collectives dans une SCI.
Un associé non gérant qui souhaite soumettre une modification peut demander au gérant de provoquer une délibération sur cette question. Si le gérant s’y oppose ou ne répond pas dans le mois, l’associé peut demander au président du tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée au fond, de désigner un mandataire chargé de consulter les associés.
Quelles formalités après la décision ?
Comme toute modification des statuts, la décision fait l’objet d’une publicité : avis dans un support d’annonces légales (article R210-9 du Code de commerce), dépôt au greffe de la décision et des statuts mis à jour, et demande d’inscription modificative au registre du commerce et des sociétés, présentée par l’intermédiaire du guichet unique dans le mois de la décision (article R123-66).
Tant que cette publicité n’est pas accomplie, la SCI ne peut pas opposer la modification aux tiers, qui peuvent en revanche s’en prévaloir (article L123-9 du Code de commerce). Les statuts peuvent être établis par acte sous signature privée ; l’acte notarié devient nécessaire lorsque la modification s’accompagne de l’apport d’un immeuble à la société, apport qui doit être publié au service de la publicité foncière.
Les modifications les plus fréquentes dans une SCI
Changer le siège social
Le transfert du siège d’une SCI suit les règles de majorité des statuts, à défaut l’unanimité. Les pièces à réunir et les formalités propres au transfert sont présentées dans notre article sur le transfert de siège social.
Changer le nom de la SCI
La dénomination figure dans les statuts : la changer suppose une décision modificative et les formalités décrites plus haut. Voir changement de dénomination sociale.
Modifier l’objet social
L’objet délimite ce que le gérant peut faire au nom de la SCI à l’égard des tiers : une vente, une activité ou un type de bien non couverts par l’objet n’engagent pas la société. Avant une opération nouvelle, il faut donc vérifier que l’objet la couvre et, à défaut, le modifier. Voir changement d’objet social.
Faire entrer ou sortir un associé
Le changement d’associé passe le plus souvent par une cession de parts, soumise à l’agrément des associés lorsqu’elle est consentie à un tiers (article 1861 du Code civil), ou par un retrait (article 1869). Une cession entre associés existants n’oblige pas, sauf clause contraire, à réécrire la répartition des parts ; lorsqu’un associé entre ou sort, les clauses des statuts déposés au greffe qui désignent les associés et répartissent le capital doivent être mises à jour. Voir cession de parts de SCI et retrait d’un associé de SCI.
Changement d’adresse d’un associé
Le changement d’adresse d’un associé ne constitue pas, à lui seul, une modification statutaire imposée par la loi : l’article 1835 du Code civil ne fait pas de l’adresse des associés une mention obligatoire des statuts. En revanche, le changement doit être déclaré au registre. La SCI y déclare le domicile personnel de chaque associé personne physique et l’adresse du siège de chaque associé personne morale, car le registre recense les associés tenus indéfiniment des dettes sociales, ce que sont les associés d’une société civile (article R123-54 du Code de commerce ; article 1857 du Code civil). La demande d’inscription modificative est présentée dans le mois, par l’intermédiaire du guichet unique (article R123-66).
L’avis de constitution publié dans un support d’annonces légales ne mentionne l’adresse des associés que s’ils sont tenus indéfiniment et solidairement des dettes sociales (article 22 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978). Les associés de SCI répondent des dettes à proportion de leurs parts, sans solidarité : le déménagement d’un associé qui n’est pas gérant n’appelle donc pas d’avis modificatif, celui-ci ne visant que les mentions de l’avis initial devenues inexactes (article 24).
L’associé a intérêt à prévenir lui-même le gérant. Dans une SCI dont les statuts ne prévoyaient rien sur ce point, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir jugé régulières des convocations envoyées à l’adresse figurant dans les statuts et sur l’extrait Kbis : il appartenait à l’associé d’informer la gérance de son changement d’adresse (Cass. 3e civ., 25 juin 2020, n° 18-26.719). Un associé personne physique peut aussi demander, à tout moment, que son domicile personnel reste confidentiel au registre (article R123-54-1 du Code de commerce).
Modifier le capital
Le capital d’une société civile est en principe fixe : il ne change que par une décision d’augmentation ou de réduction prise par les associés, sauf si la société a adopté le capital variable. Voir augmentation de capital et réduction de capital.
Proroger la durée de la société
Les associés doivent être consultés un an au moins avant le terme pour décider de proroger la société. La prorogation est décidée à l’unanimité ou, si les statuts le prévoient, à la majorité requise pour la modification des statuts (article 1844-6 du Code civil). Voir prorogation de la durée de la société.
Changer de gérant
La révocation d’un gérant nommé dans les statuts n’est pas une modification des statuts : elle obéit à la majorité prévue pour la révocation, en principe plus de la moitié des parts (article 1851). Les statuts mis à jour n’ont pas non plus à faire apparaître le nom du nouveau gérant, sauf clause contraire (article 25 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978) ; la clause concernée doit néanmoins être relue. Voir changement de gérant de SCI et gérant de SCI.
Pour les règles communes à toutes les formes de sociétés, voir modifier les statuts d’une société ; pour la rédaction initiale, statuts de SCI.